A股票投资网www.mindygifts.com “失速航母”合生创展:百亿阵营徘徊15年 二代接棒能否提速规模?

时间:2020-01-17 02:24来源:http://www.nanhaimen.com 作者:人人配股票配资公司www.nanhaimen.com 点击:

但在业内看来,相比收益,海外投资首先需要解决的是较大的政治风险性,尤其是海外各国的法律与国内差异很大,之前众多房企在出海之路中遇到的不同程度政策壁垒,在合生创展的海外拓展上同样存在。

现年61岁的朱孟依是房地产界的“教父级”人物。1992年,朱孟依在香港与人合作成立合生创展,随后于1993年在广州成立珠江投资,先后涉猎了电力基建投资管理、医疗健康及金融等多重业务, 其产业并称为合生珠江系,是潮汕四大财团之一。

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2020年伊始,百亿阵营徘徊15年的合生创展迎来了“二代”接班,年仅31岁的朱桔榕走上台前,接替父亲朱孟依就任董事会主席一职。在外界看来,合生创展家族色彩浓厚,缺乏得力人员开拓市场,“囤地 慢周转 ”模式十分保守,希冀重回规模赛道的合生创展应该意识到,内部管理问题才是造成其业绩止步不前的原因。

“就单纯最近五年,中国恒大和碧桂园的崛起,其实就是抓住了三四线城市崛起的机会。而 合生创展没有进行这方面的扩张,反而囤地,导致反而错过了很多机会”,严跃进称。

在业内看来,朱孟依之所以会把一手好牌打烂,除了受到黄光裕内幕交易案的影响外,最根本的原因是其一直以来奉行的“ 高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式。

该开发模式认为,未来地价上涨的幅度将远大于房屋销售上涨的力度,土地增值的利润十分可观A股票投资网www.mindygifts.com,而规模扩张只会导致堆积如山的存货和借贷A股票投资网www.mindygifts.com,高周转下的土地储备重置成本也会持续高于企业的利润积累。

不过A股票投资网www.mindygifts.com,“囤地 慢周转”的开发模式,在一定程度上保证了合生创展的高利润率。财报显示,2004年至2014年间,合生创展的毛利润长期保持在30%以上,去年中期,其毛利率高达52.23%。

2008年底,受到黄光裕案牵连的朱孟依被有关部门要求协助调查,并因此消失整整9个月,合生创展的经营也一度迎来危机,不少商业银行停止对其放贷,成功走出危机后,合生创展短时间内在全国范围内进行扩张的能力却被削弱。

有业内人士透露,自2008年的4万亿计划后,大多数房企走的都是“快周转”路子,借此来抢占市场,积极回笼资金。合生创展 “囤地 慢周转”的开发模式会把回笼周期拉长,债务利息呈现“滚雪球”般的增长,吞掉了许多项目的溢价利润,公司的经营发展长期处于慢节奏,自然会与其他房企拉开差距。

原标题:“失速航母”合生创展:百亿阵营徘徊15年 二代接棒能否提速规模?

去年7月,在中海地产79.4亿元摘得北京年内总价地王的竞拍中,与中海地产鏖战到最后一轮的房企正是合生创展。去年12月底,合生创展还以1.14亿美元购得美国纽约曼哈顿一宗地皮, 将投资力度拓展到了海外。

“ 近几年,合生创展的发展确实有些退步,需要激活新的投资能力”,严跃进表示。

2011年11月,年仅22岁的朱桔榕被委任为公司执行董事,合生系创业元老之一薛虎辞职后,还是大三学生的朱桔榕被委任为合生创展集团执行董事兼常务副总裁,接替薛虎。直至2012年底,24岁的朱桔榕又被提升为合生创展董事局副主席,为正式接班董事局主席做准备。

朱桔榕是被外界公认的朱孟依最宠爱的孩子,且被作为“接班人”重点培养。资料显示, 早在2006年,17岁的朱桔榕便以实习生的身份进入合生创展,2009年被任命为总裁助理,分管财务和人力行政。

合生创展曾在2004年迎来高光时刻,成为国内首家销售额破百亿的房企。彼时, “宇宙房企”碧桂园的销售额仅为32.4亿元、中国恒大为14.4亿元、万科也才刚过90亿元销售规模。

在囤地的基调下,合生创展在2014年至2018年的土储面积分别为3269万平米、3099万平米、3013万平米、2933万平米、2922万平米,直至去年年中,合生创展的土储面积达到2940万平米,一直保持在3000万平米左右。

然而很长的时间内,合生创展的合约销售面积一直维持在百万平米上下,不足土储规模的10%,这也导致了其2014至2018年间的土储倍数奇高,分别达到77.76、35.07、40.88、40.30和22.53。截至去年6月底,合生创展的“存货/平均预售账款”指标为5.65,处于行业高值,去化压力较大。

昔日“华南五虎”之一合生创展迎来了“二代”接班的时刻。1月13日,该集团公告称,创始人朱孟依已于1月10日辞任董事会主席等职务,改由其女朱桔榕接任。外界评论称,素有“地产航母”之称的合生创展在 长达15年的时间里规模增长缓慢与其家族式管理不无关系,且生于1989年的朱桔榕尚需历练,此时接班显得略早。

房地产与金融资深评论人黄立冲则认为,多年来,合生不太关注股价和市值,没有过多追求销售规模,缺乏得力的管理人员大力度拓展市场,内部管理有问题。

2019年以来,合生创展不论是在国外市场还是国内公开市场都显得较为活跃,大有重回规模赛道之势,不仅先后摘得了广东江门、广州增城及苏州昆山等多幅土地,还通过收并购的方式,总价5100万元购入了桂林凤凰文投置业有限公司51%股权。

但从股权结构来看,朱孟依仍然为合生创展的实际控制人。截至去年6月底,朱孟依持有合生创展55.22%股权,大儿子朱一航持有17.76%股权,朱桔榕仅持有约0.09%股权。

不同于销售规模的止步不前,合生创展的杠杆水平却在不断加大。截至去年年中,合生创展的 负债总额达到1148.78亿港元,为近10年来最高水平,其中,有息负债规模为897.03亿港元,较2019年年初的551.01亿港元增加62.85%,净负债率也由年初的69.59%上升至99.90%。

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严跃进认为,企业的经营目标和思路是追求盈利水平的提高,从这个角度来看, 囤地会导致房企在一定程度上放弃各类战略扩张机会,容易错失在土地市场上持续滚动开发的节奏和机遇,长远看得不偿失。

2010年8月,合生创展斥资37亿元竞投合作开发的TIT科贸园项目,则因未符合供地条件及与政府对各区企业下达的“退二进三”政策文件存在冲突,在拿地10年之后仍处于晒地皮的状态。

作者 | 刘莹

“囤地 慢周转”拖累销售进度

截至去年底,历经快速增长的合生创展也不过达到其400亿元销售目标的一半,而进入2020年之后,其800亿元的销售业绩则要交由31岁的朱桔榕来完成。

时光荏苒,场景不复当年,十多年间,行业百强房企的销售门槛已经提升至200亿元级别,千亿规模以上的房企高达36家,从三四线城市棚改红利迅速壮大的碧桂园更是一跃成为行业第一名,销售规模达到七千亿元以上级别。

不过,朱一航自2011年已被派往珠江商贸担任董事长,与合生创展的接班人无缘。而朱孟依的二儿子朱伟航现为珠江投资的掌舵人,这个由朱孟依创立于1993年的公司,曾与合生创展一起开发过诸多项目,且在城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅等业务板块均进行了布局。

此外,“ 朱桔榕没有经历过外面大风大雨的历练,此时接班尚显略早,关键时候容易判断错误,剩下的还要看她个人的悟性和运气”,黄立冲表示。

在财经评论员严跃进看来,合生创展二代接班的行为,从客观上反映了这个企业的心态,期望通过二代接班来实现管理模式的更新,从而为集团带来更好的市场表现和经营表现。

按照朱孟依的规划,“2019年公司销售业绩将达到400亿,2020年达到800亿,每年保持30%-50%增长率”。

此外,合生创展位于广州的多个项目开发迟缓,甚至长期搁置也影响了其规模的进程。比如,合生创展位于珠江新城核心商圈的珠江帝景项目在长达18年的开发之后,仍有大量土地处于待开发状态。

END

中梁控股阶段性问题不断

“二代”接班为时尚早

在2010年至2018年的9年间,合生创展的年度销售额从未突破150亿元,更有5次失守百亿大关。直至去年年末,合生创展的合约销售额达到212.58亿元,同比增长42%,终于跨过“两百亿元”销售门槛。

合生创展认为,公司的管理体系已经成熟且集团发展趋于稳定,朱孟依对集团未来的稳健发展充满信心,并认为此时是退出董事会的适当时机,在朱孟依从公告披露的各个岗位离职后,仍将以战略规划顾问的身份给予集团支持和意见。

万科创始人王石将其称为“ 房地产界真正的航空母舰”,当时,合生创展在广州一个区域的利润便达到万科在全国五个城市的利润之和。

编辑 | 盼盼

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